Kosten senken: Das eigene Haus auf gepachtetem Grundstück bauen
Nicht jeder Bauwillige kann Hausbau und Grundstückskauf gleichzeitig finanziell stemmen. Ein nicht ganz alltäglicher, aber durchaus gangbarer Weg zum Wohneigentum erschließt sich mit dem Erbbaurecht.Bauland ist knapp und teuer. Gut zu wissen, dass man ein Grundstück auf lange Sicht auch pachten kann. Der Erbbau beruht auf dem Prinzip: Eigener Hausbau auf einem langfristig gemieteten Grundstück. Der Vorteil für den Pächter liegt darin, dass er keinen Kredit für den Baulandkauf aufnehmen muss, sondern dem Eigentümer lediglich einen Erbbauzins zahlt. Beispiel: Der Pachtzins beträgt 3,5 Prozent bei einem Grundstückswert von 50 000 Euro, der Darlehenszins fünf Prozent, die Anfangstilgung ein Prozent und das Eigenkapital 50 000 Euro. Dann müsste ein Reihenhausbauherr bei Hauskosten von 125 000 Euro eine monatliche Rate von 521 Euro zahlen, 375 Euro für das Darlehen und 146 Euro Pachtzins. Wäre das Grundstück noch zu finanzieren, lägen die Raten für ein Gesamtdarlehen von 125 000 Euro bei 625 Euro - und der Pachtzins entfällt. Je höher also das Zinsniveau, desto größer der finanzielle Vorteil der Erbpacht. Auch der Erbbauvertrag wird notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Darin verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, meist innerhalb einer bestimmten Frist ein Eigenheim, Doppelhaus oder ein Reihenhaus auf dem Grundstück zu bauen. Oder der Besitzer des Baulands errichtet darauf Eigenheime, die er dann im Erbbaurecht veräußert. Das Nutzungsrecht von Grund und Boden ist fast immer auf 99 Jahre festgelegt. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes. Er kann die Immobilie umbauen, sanieren oder abreißen und wieder neu aufbauen. Das gilt auch für seine Nachkommen. Im Vertrag können auch die Bedingungen für eine spätere Übernahme des Grundstücks vom Erbbaugeber geregelt werden. Eine Kündigung ist nicht möglich, wohl aber die selten eintretende einvernehmliche Aufhebung des Vertrages. Wenn es überhaupt zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung kommt, dann bei einem »Heimfall«. Darunter werden Gründe verstanden, die dazu führen, dass das Grundstück dem Eigentümer wieder »anheim« fällt. Dringender Eigenbedarf kann ein solcher Grund sein. Das Erbbaumodell ist gerade für Baufamilien hilfreich, die zu den Schwellen-Haushalten gehören. Fallen nämlich die Finanzierungskosten für ein Baugrundstück weg, kann der Hauswunsch eher verwirklicht werden. Bereits im Vertrag sollten eventuelle Veränderungen der Pachtzinsen klar geregelt sein. Denn häufig steigt die »Nutzungsgebühr« für den Baugrund im Laufe der Jahre, während die monatliche Belastung beim Kauf durch die Zinsfestschreibung fixiert wäre. Nach Paragraph 9a der Erbbaurechtsordnung darf diese Anpassung aber nicht über die »allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse« hinausgehen und auch nur alle drei Jahre gefordert werden. Nach Ablauf des Vertrages geht das errichtete Gebäude auf den Grundstückeigentümer über. Der muss dafür eine Entschädigung zahlen. In dem Vertrag sollte daher die Höhe des Gegenwerts für das Haus geregelt sein.
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