Wer den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Erwägung zieht, schreckt häufig vor dem vermeintlich hohen Verwaltungsaufwand zurück, den er nach dem Erwerb der Immobilie befürchtet. Dabei muss sich der Eigentümer um die Verwaltung in der Regel gar nicht selbst bemühen. Mit professioneller Hausverwaltung lassen sich Kosten sparen. Ein Verwalter ist per Gesetz verpflichtet, im Interesse seiner Auftraggeber, sprich Wohnungseigentümer, zu handeln. »Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht ausdrücklich vor, dass Eigentümergemeinschaften einen Verwalter bestellen, der sich um die kaufmännischen und auch technischen Belange kümmert«, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Eigentümer sollten den Verwalter mit Bedacht auswählen. Denn er habe einen großen Einfluss darauf, wie hoch die Kosten sind, die für die Immobilie anfallen, beispielsweise indem er einen günstigen Stromanbieter aussuche und bei Reparaturen Angebote verschiedener Handwerksfirmen sorgfältig miteinander vergleiche. Weitere typische Aufgaben eines Verwalters sind die Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans, die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes, die Organisation der Hausordnung und eines ausreichenden Versicherungsschutzes sowie die Instandhaltung des Hauses. Zusammengefasst bedeutet das, der Verwalter kümmert sich um alles, was für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendig ist und sorgt dafür, dass etwaige Schäden am Gebäude und damit eventuell verbundene Gefahren für Wohnungsmieter und Besucher vermieden werden. »Die genauen Pflichten und Aufgaben des Verwalters sind vertragsabhängig. Solange allerdings die WEG-Vorschriften eingehalten werden, können Eigentümer und Verwalter den Vertrag frei gestalten«, sagt Schick. Zu den Rechten des Verwalters gehört es zum Beispiel, die von der Eigentümerversammlung im Haushaltsplan beschlossenen Wohngelder bei den Eigentümern einzuziehen. Über die Einnahmen und Ausgaben muss er eine Jahresabrechnung erstellen und sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung, deren Organisation ebenfalls seine Aufgabe ist, vorlegen. Allerdings ist der Verwalter kein uneingeschränkter Herrscher im Haus. So ist es ihm untersagt, ohne Anmeldung einzelne Wohnungen zu betreten. Auch bei der Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes sind ihm Grenzen gesetzt: »Zwar darf und soll er mit dem Geld die fälligen Rechnungen bezahlen und kann es auch anlegen - das Konto zu überziehen oder Kredite aufzunehmen, ist ihm jedoch verboten«, sagt der Berliner Rechtsanwalt und Hausverwalter Ulrich Löhlein. Auch ist es ihm nicht erlaubt, ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung teure Aufträge an Handwerker zu vergeben. Tut er dies trotzdem, muss er den Eigentümern die entstandenen Mehrkosten ersetzen (Kammergericht Berlin, Az.: 12 U 3/03). »Im Notfall, beispielsweise, wenn an einem frostigen Wintertag die Heizung komplett ausfällt, darf der Verwalter jedoch eigenmächtig Handwerker beauftragen, weil hier ein vorheriger Eigentümerbeschluss kaum möglich ist«, so Löhlein. Wegen der verantwortungsvollen Aufgaben, die ein Hausverwalter übernimmt, sollten Eigentümer sich von ihm Referenzen vorlegen lassen. Einheitliche Qualitätsstandards für den Beruf gibt es zwar nicht. Zumindest sollte er jedoch eine einschlägige Berufsausbildung und regelmäßige Fortbildungen im Bereich Immobilienwirtschaft vorweisen können. »Unverzichtbar ist der Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Sonst kann er im Ernstfall keinen Schadenersatz leisten«, betont Schick. Der Verwalter sollte auch deswegen sehr sorgfältig ausgesucht werden, weil es für Eigentümer schwierig ist, sich vor dem Ende der Vertragslaufzeit - in der Regel fünf Jahre - von ihm zu trennen. »Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Eigentümern und dem Verwalter so stark gestört ist, dass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist. Beispielsweise, weil er sich weigert, zur Jahresversammlung einzuladen oder keine Abrechnung erstellt«, sagt IVD-Vize Schick. Der Vorwurf, dass das Geld nicht anständig verwaltet werde oder dass der Verwalter sich nicht genügend um das Gebäude kümmere, reiche dagegen in der Regel nicht aus.
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