Zentrales Gebäudemanagement sorgt für mehr als 100 städtische Objekte
Von Bärbel Hillebrenner Bad Oeynhausen (WB). Das Rathaus am Ostkorso ist das größte Gebäude. Ein Buswartehäuschen das kleinste. Dazwischen liegen Immobilien von unterschiedlichem Volumen und vielseitiger Funktion. Sie alle, mehr als 100, sind im Eigentum der Stadt und müssen von dort aus auch betreut werden. Unter dem Dach eines städtischen Gebäudemanagements sind alle im Computer erfasst. Im Rathaus II ist dafür Dieter Hinzmann zuständig.
Der 39-Jährige ist Bauingenieur und auch studierter Verwaltungsfachmann. Bislang leitete er die Hochbauabteilung, nun ist er Gebäudemanager. Das Thema ist nicht neu: Schon 2001 hatte es eine Projektgruppe gegeben, die sich mit der Analyse und Bewertung der einzelnen Gebäude befasst hat. Ziel war schon seinerzeit, verschiedene Abläufe in den Stadthäusern zu zentralisieren. Dann wurde das Projekt auf Eis gelegt. Auf Initiative des technischen Beigeordneten Hartmut Scharbius und mit Unterstützung von Bürgermeister Klaus Mueller-Zahlmann wurden in diesem Jahr, seit April, verschiedene Aufgaben umstrukturiert und in der neuen Koordinationsstelle zusammengelegt. »Das macht auch Sinn«, sagt Dieter Hinzmann, »denn allein das Controlling des Energieverbrauchs oder die Überwachung von baulichen Unterhaltungen muss ein Fachmann zentral steuern.« Ein Schulleiter zum Beispiel habe keine Erfahrung bei bautechnischen Problemen, und der Musikschulleiter könne sich nicht um die richtige Einstellung der Heizungsanlage kümmern. Aus verschiedenen Verwaltungseinheiten sind Aufgaben aus- und im Gebäudemanagement eingegliedert worden: die Reinigung aus dem Hauptamt, aus der Hochbauabteilung die Bauunterhaltung, das Energiemanagement und Sachversicherungen, aus mehreren Abteilungen Hausmeister-, Platz- und Hallenwartdienste sowie die Bewirtschaftungen. Insgesamt verwaltet Dieter Hinzmann ein Volumen von rund sechs Millionen Euro. Darin enthalten sind Kosten von 2,35 Millionen für bauliche Maßnahmen, 1,52 Mio. für Heizung, Strom, Wasser, 1,75 Mio. für die Reinigung und 630 000 Euro für sonstige Bewirtschaftungen. Die Umstrukturierungen haben ein Ziel: Kostenreduzierung. Denn nur bei laufendem Vergleich zum Beispiel von Verbrauchswerten, bei regelmäßiger Bewertung und Analyse unterschiedlicher Parameter könne ein Gebäude entweder langfristig erhalten oder aber auch verkauft werden. »Ist ein Haus noch wirtschaftlich zu nutzen? Welche Investitionen kommen in den nächsten Jahren auf die Stadt zu? Wie dringend ist der Sanierungsbedarf? All diese Fragen müssen regelmäßig beantwortet werden, um laufende, immer wieder anstehende Kosten und einmalige Investitionen gegeneinander abzuwägen«, erklärt Dieter Hinzmann. Man spreche hier von den so genannten »Lebenszykluskosten« eines Gebäudes. Ein wichtiges Thema im Gebäudemanagement ist der Energiebereich. Da arbeitet Dieter Hinzmann eng mit dem städtischen Energieberater Wolfram Schlingmann zusammen. So können bei unregelmäßiger Wartung oder schlecht eingestellter Anlage die Kosten im Verbrauch von Wärme erheblich variieren. Und bei Flächen von 33 000 Quadratmetern im Schulzentrum Nord oder bei 26 500 im Schulzentrum Süd geht es bei der Heizung nicht mehr um Kilo-, sondern um Megawattstunden. In Nord müssen 2 000 Megawattstunden - zwei Millionen Kilowattstunden - abgerechnet werden; in Süd sind es 1 860 Megawattstunden. Zum Vergleich: In einem Einfamilienhaus, das schon nach der neuen Wärmeschutzverordnung gebaut wurde, liegt der Verbrauch im Jahr bei 70 Kilowattstunden. Bei den gigantischen Umsatzmengen in den Schulzentren wird der Verbrauch auch nicht jährlich, sondern monatlich verglichen. Dieter Hinzmann: »Und in den Schulen ist schon alles so optimal eingestellt, dass eine Reduzierung kaum mehr möglich ist. Im Kalten sollen die Schüler ja nicht sitzen.« Sämtliche Daten aller Gebäude - Verwaltungshäuser, Kindergärten, Schulen, Sportlerheime, Bürgerhäuser, Wohnheime, Bäder und Kultureinrichtungen - werden im Rathaus II elektronisch erfasst. Die Zahlen bieten den Politikern auch die Grundlage für eine Entscheidung, ob ein Objekt nochmal saniert oder verkauft werden soll.
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