Von Helmut Roeder Kreis Herford (HK). Aufwendungen für eine Wohnung, die nach auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, solange der Steuerpflichtige seine »Einkunftserzielungsabsicht« nicht endgültig aufgegeben hat.
Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. In einem Urteilsfall war die Wohnung des Steuerpflichtigen über längere Jahre vermietet. Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, versuchte der Eigentümer einen Nachmieter zu finden. Er schaltete erfolglos mehrere Anzeigen, in denen er die Vermietung oder den Verkauf der Wohnung anbot. Die in diesem Zusammenhang entstandenen Kosten sowie Aufwendungen, die durch die Immobilie insgesamt entstanden waren, machte er in seiner Steuererklärung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug jedoch nicht an, da es der Auffassung war, dass der Steuerpflichtige seine Einkunftserzielungsabsicht aufgegeben habe. Einspruch und Klage des Steuerpflichtigen blieben zunächst ohne Erfolg. Der Bundesfinanzhof (BFH) gab jedoch der Klage statt. Grundsätzlich können die Aufwendungen, so der BFH in seiner Begründung, nur dann zum Abzug als Werbungskosten zugelassen werden, wenn der Steuerpflichtige bei der Vermietungstätigkeit die Absicht hat, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist davon grundsätzlich auszugehen. Dies ändert sich nicht, wenn der Steuerpflichtige später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses die Immobilie veräußern will. Gegen eine Einkunftserzielungsabsicht spricht hingegen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines kürzeren Zeitraums - in der Regel fünf Jahre seit Anschaffung oder Herstellung der Wohnung - das bebaute Grundstück wieder veräußert und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt. Da der Steuerpflichtige die Wohnung aber langfristig vermietet hatte, konnte nicht davon ausgegangen werden, dass er die Vermietungsabsicht durch seine Verkaufsabsicht aufgegeben hatte. Daran fehlt es, solange er sich ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht, selbst wenn er das Vermietungsobjekt daneben, z.B. wegen Schwierigkeiten bei der Vermietung, auch zum Erwerb anbietet. Ernsthaftes und nachhaltiges Anbieten der Wohnung zu Vermietungszwecken heißt, dass beispielsweise entsprechende Anzeigen geschaltet werden. Allerdings trägt der Steuerpflichtige hierfür die Feststellungslast.
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